¿Es mejor una hipoteca a plazo fijo?

La hipoteca es siempre un quebradero de cabeza, pero si al menos no se mueve en muchos años, puede resultar algo secundario. Ahora vuelve a ser posible.

La hipoteca es siempre un quebradero de cabeza, pero si al menos no se mueve en muchos años, puede resultar algo secundario. Ahora vuelve a ser posible.

Se veía venir. Los bancos, que no dan puntada sin hilo ni venden producto sin beneficio, se han dado cuenta finalmente de que el Euribor está marcando mínimos históricos mes a mes y no se esperan grandes cambios en los próximos meses. Dado que es precisamente el Euribor el indicador económico que se utiliza como referencia para marcar el interés a pagar por las hipotecas (el típico Euribor + nosequé tanto por ciento), esta forma de vender casas ya no es tan rentable. ¿Solución? Volver a la típica hipoteca a plazo fijo, la de toda la vida, la que nos pide el mismo interés en el minuto 1 y en el minuto 90 de la vida de la hipoteca.

Los primeros pasos, aunque tímidos, los está dando La Caixa, con el resto del mercado atento a ver cómo evoluciona para tomar nota o no. Lo primero que hay que decir es que la banca siempre gana, y por tanto tiene truco. No es un tipo variable para toda la vida del préstamo, sino para la primera parte del mismo, que suelen ser los primeros 10 años, para pasar luego a un tipo variable referenciado como siempre al Euribor, es decir, que al final del crédito sí tendremos que estar atentos a la evolución de este índice europeo. Es lo que se llama un tipo de interés mixto. En estos casos, el mercado ofrece actualmente un interés inicial fijo de entre el 4 y el 7%, lo cual sobrepasa con creces los variables referenciados al Euribor, pues a día de hoy el índice de referencia ronda el 0,6 – 0,7% y el diferencial suele rondar el 2,5%. Es decir, con una hipoteca típica variable empezaremos pagando un tipo de interés del entorno del 3%, más bajo que en una de tipo variable, pero el tipo variable nos asegura ese tipo inicial durante mucho más tiempo. Es de suponer que en la próxima década el Euribor suba lo suficiente como para que al final compense, pero eso nunca se sabe, claro.

En uno y otro caso, variable y fijo, lo que debemos tener siempre presente y no a menudo se tiene son las cláusulas techo y suelo. Son los máximos o mínimos (en porcentaje, sea fijo o de Euribor+diferencial) en los que se moverá nuestra hipoteca, nunca pagaremos más ni menos de esos suelo y techo.

Cambios en la legislación sobre vivienda, IVA y deducciones

La compra de una vivienda es la decisión económica más importante de nuestras vidas, y los cambios tributarios la complican enormemente. Tomemos nota de los últimos cambios.

La compra de una vivienda es la decisión económica más importante de nuestras vidas, y los cambios tributarios la complican enormemente. Tomemos nota de los últimos cambios.

El último paquete de medidas de ajuste anunciado por el gobierno, es decir, de recortes, ha traído consigo un lío de considerables dimensiones en muchos campos, pero quizá los más afectados sean los de los coches y la vivienda, dado que su alto precio hace que la variación al cambiar su tributación y condiciones se note sobre manera. Así las cosas, hemos de tomar nota de varios cambios sustanciales y poco explicados en los medios de comunicación sobre cómo afecta todo esto a la compra de viviendas:

  • Caída interanual del 8,3% hecha pública hace poco, lo que demuestra que el metro cuadrado sigue bajando. Hasta cuando, he ahí la incógnita. Se trata de la mayor bajada de la historia, mayor incluso que la que se produjo en 2008-2009, en pleno pinchazo inmobiliario.
  • Eliminación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda a partir de 2013. Es decir, que quienes no compren antes de fin de año no podrán deducirse nada por esa compra. El cambio es relativo, pues en todo caso la deducción será por un año, 2012, y la hipoteca seguramente la pagaremos en 10, 20 o hasta 30 años.
  • Aumento del IVA en un 150%. Así, como suena, porque pasa del tipo superreducido anteiror, del 4%, al tramo reducido actual, del 10%. Es decir, más del doble. Esto elevará la factura en muchos miles de euros para el comprador, pues el vendedor apenas suele asumir estos aumentos en el mercado inmobiliario (de hecho los precios a menudo se anuncian sin IVA, en neto).
  • El Euribor es el otro indicador a tener en cuenta, pues está en mínimos históricos que le acercan al 1%, lo cual puede mitigar esta subida del IVA si sigue así durante los próximos meses (que se da por hecho) y años (ya no está tan claro).

Con este panorama, los expertos hablan de una subida de precios hacia final de año para aprovecharse de los compradores que quieran deducirse el IRPF y no pagar el aumento del IVA, pues ambas medidas entran en vigor el 1 de enero. Una vez llegados a esa fecha, calma, los precios deberían bajar algo para mitigar el parón en las ventas. Veremos.

IRS nuevo índice para hipotecas, sustitución del Euribor

Para todos aquellos que se echan a temblar cada vez que escuchan la palabra Euribor, ahora pueden empezar a temblar cuando oigan otra: Interest Rate Swap.

Para todos aquellos que se echan a temblar cada vez que escuchan la palabra Euribor, ahora pueden empezar a temblar cuando oigan otra: Interest Rate Swap.

Desde tiempos inmemoriales, o al menos desde que somos Europa, Euribor es una de esas palabras que dan miedo. Básicamente es porque las hipotecas de todo hijo de vecino está sujeta a la deriva de este índice de préstamos de dinero entre bancos europeos. Hay otros, como el londinense Libor, pero a casi nadie le importa. Pues esto ya ha empezado a cambiar, aunque tampoco parece haber creado mucho revuelo. Aquí estamos los ninja para poneros sobre la pista.

La nueva opción se llama IRS o Interest Rate Swap (Permuta de Tipos de Interés) y es a 5 años y consiste en una media del mercado de futuros sobre tipos a ese plazo de 5 años. Se supone que creará mayor estabilidad al ser a mayor plazo que el Euribor, el problema es que este nuevo índice también fluctúa diariamente, lo que hace que evolucione de forma muy pareja al Euribor. De hecho, hoy está en el 1,49% muy cerca uno de otro, pues el clásico Euribor está en 1,33%.

No estamos ante un tipo de interés nuevo, no se ha creado ni inventado nada, simplemente ahora se puede (y ya se hace) ligar los créditos hipotecarios a este nuevo índice, el IRS, en vez de hacerlo al Euribor. ¿Son buenas noticias? Quizá no tanto, pues si atendemos a la historia, desde el año 2000 el IRS está en una media del 3,7% aproximadamente, mientras el sempiterno Euribor se ha manejado en este tiempo en una media menor al 3,1%. Tanto los máximos como los mínimos, del entorno del 5,8% y del 1,4% respectivamente en el caso del IRS, también son ligeramente superiores al Euribor en este tiempo. La única forma de que este índice efectivamente trajera mayor estabilidad sería que se revisara cada 5 años, y no cada año como se hace con las hipotecas fijadas al Euribor, pero eso a día de hoy no pasa (también se firman hipotecas con revisiones semestrales o anuales) y parece que no pasará. Por otro lado, todos sabemos que la hipoteca al final depende más del diferencial que nos imponga el banco por un lado y de los suelos mínimos en que ya no importa el Euribor, por otro.

¿Qué es una hipoteca joven? Financiación para comprar vivienda

Ser joven y querer una casa se está convirtiendo en un lujo al alcance de muy pocos. Hubo un tiempo en que no era así, y aún quedan resquicios de esos años.

Ser joven y querer una casa se está convirtiendo en un lujo al alcance de muy pocos. Hubo un tiempo en que no era así, y aún quedan resquicios de esos años.

Antes de la crisis, e incluso durante los primeros meses de la misma, ser joven y no ser rico no era necesariamente un impedimento para comprarse una casa. Los bancos (y entonces también las cajas de ahorro) sabían que los jóvenes tenían algo que ofrecerles: su juventud. Así, ofrecían financiar hasta el 100% del piso o chalet (a todas luces una barbaridad, por cierto…), llamaban la atención con unos intereses asumibles para cualquier asalariado normal y lo mejor: dejaban que los jovenes les devolvieran los préstamos hasta en 40 años. A cambio solo pedían que esos jóvenes que se compraran la casa gracias a los bancos estuvieran vinculados a la entidad durante todo el periodo que durara la hipoteca mediante cuentas corrientes, seguros, tarjetas y demás productos financieros no siempre apetecibles.

Pero tan duro ha golpeado la crisis, que esas hipotecas jóvenes se han quedado casi en una anécdota. A principios de 2009 había más de 40 ofertas de este tipo en el mercado, por las apenas 3 que podemos encontrar hoy. Como son una especia en peligro de extinción, mejor observarlas antes de que desaparezcan por completo:

  • Caja de Ingenieros: para menores de 35 años, dependiendo de la situación del cliente se puede obtener hasta el 100% del precio de la vivienda financiado y hasta 40 años para devolverlo. Se empieza con un 3,95% de interés y a partir del segundo año pasamos a un Euribor +1,20% Aporta rebajas según nuestra vinculación a la entidad: domiciliación de recibos, seguro de hogar y utilización de la tarjeta de crédito.
  • Unnim: para menores de 30 años y hasta el 80% de financiación de la vivienda. Lo malo, sus intereses, 4,75% durante los dos primeros años y luego Euribor +2,75% además de una pesada losa en forma de suelo: siempre pagaremos al menos un 4,25% de interés.
  • Banco Popular online: para menores de 35 años y financiación máxima del 80%. Empezaremos medio año al 2,75% de interés para luego pasar al IRPH (un tipo de interés hipotecario bastante ligado al Euribor) +0,6%

Como vemos, las condiciones ya no son demasiado apetecibles. El truco estaba antes en los convenios entre cajas de ahorro locales y gobiernos autonómicos y ayuntamientos, que permitía a las entidades ofrecen muchos mejores números gracias a las subvenciones públicas. Hoy no hay un duro, y por tanto no hay hipotecas baratas para jóvenes.

¿Qué es la cláusula suelo? ¿Cómo afecta a mi hipoteca?

Lo más importante en relación al suelo de una vivienda no es el parqué o la tarima flotante. Es que no tenga suelo. En el contraro, claro. Nos ahorraremos dinero.

Lo más importante en relación al suelo de una vivienda no es el parqué o la tarima flotante. Es que no tenga suelo. En el contraro, claro. Nos ahorraremos dinero.

La respuesta a las preguntas formuladas en el titular de este post son tan sencillas como dolorosas: es un hachazo que afecta de la peor forma posible. Empezando por el principio, la cláusula suelo es un epígrafe de los llamados de letra pequeña que suelen aparecer en los contratos de compra de vivienda (hipotecas para los amigos) de interés variable. Como este tipo de productos suelen estar fijados a la evolución del Euribor, y el Euribor baja tanto como sube, las cláusulas suelo suelen fijar un mínimo a partir de el cual la cuota que hemos de pagar por nuestra hipoteca ya no bajará más. Es decir, llegado el punto en que el Euribor baje a un nivel X, ya nos dará igual que baje más, nosotros seguiremos pagando lo mismo por nuestra casa. Eso sí, las cláusulas techo, que son lo mismo pero al revés (no sube la cuota hipotecaria aunque suba el Euribor a partir de un determinado nivel máximo) no son tan habituales, y desde luego son tan altas que se quedan en poco más que un adorno.

Las hipotecas que se revisen con el dato de febrero del Euribor a 12 meses, el índice de referencia más habitual, deberían bajar por primera vez desde agosto de 2010, pues tenemos el citado índice en torno al 1,5%, muy por debajo del entorno del 2% que venía ofreciendo en los últimos meses. Pero es una cifra tan baja, que buena parte de las hipotecas no verán ningún cambio en su cuota, esa rebaja se la comerá la cláusula suelo.

Aunque ya os hemos hablado de ejemplos de hipotecas sin suelo, que haberlas haylas, hay una lucha judicial por prohibir este tipo de cláusulas que por desgracia no parece estar dando sus frutos. Esto es especialmente grave si tenemos en cuenta que el suelo empieza a actuar teniendo en cuenta una línea roja que se obtiene al sumar Euribor+diferencial. Es decir, en los términos actuales un suelo del 2% podría entrar en funcionamiento, pues no es raro ver hipotecas con tipos de interés del Euribor+0,5%. La única forma, hoy por hoy, para luchar contra lo que muchos ven como un abuso, es informarse al detalle, y echar cuentas mirando la evolución del Euribor en los últimos meses e incluso años, para saber si nos afectará o no.