¿Es mejor una hipoteca a plazo fijo?

La hipoteca es siempre un quebradero de cabeza, pero si al menos no se mueve en muchos años, puede resultar algo secundario. Ahora vuelve a ser posible.

La hipoteca es siempre un quebradero de cabeza, pero si al menos no se mueve en muchos años, puede resultar algo secundario. Ahora vuelve a ser posible.

Se veía venir. Los bancos, que no dan puntada sin hilo ni venden producto sin beneficio, se han dado cuenta finalmente de que el Euribor está marcando mínimos históricos mes a mes y no se esperan grandes cambios en los próximos meses. Dado que es precisamente el Euribor el indicador económico que se utiliza como referencia para marcar el interés a pagar por las hipotecas (el típico Euribor + nosequé tanto por ciento), esta forma de vender casas ya no es tan rentable. ¿Solución? Volver a la típica hipoteca a plazo fijo, la de toda la vida, la que nos pide el mismo interés en el minuto 1 y en el minuto 90 de la vida de la hipoteca.

Los primeros pasos, aunque tímidos, los está dando La Caixa, con el resto del mercado atento a ver cómo evoluciona para tomar nota o no. Lo primero que hay que decir es que la banca siempre gana, y por tanto tiene truco. No es un tipo variable para toda la vida del préstamo, sino para la primera parte del mismo, que suelen ser los primeros 10 años, para pasar luego a un tipo variable referenciado como siempre al Euribor, es decir, que al final del crédito sí tendremos que estar atentos a la evolución de este índice europeo. Es lo que se llama un tipo de interés mixto. En estos casos, el mercado ofrece actualmente un interés inicial fijo de entre el 4 y el 7%, lo cual sobrepasa con creces los variables referenciados al Euribor, pues a día de hoy el índice de referencia ronda el 0,6 – 0,7% y el diferencial suele rondar el 2,5%. Es decir, con una hipoteca típica variable empezaremos pagando un tipo de interés del entorno del 3%, más bajo que en una de tipo variable, pero el tipo variable nos asegura ese tipo inicial durante mucho más tiempo. Es de suponer que en la próxima década el Euribor suba lo suficiente como para que al final compense, pero eso nunca se sabe, claro.

En uno y otro caso, variable y fijo, lo que debemos tener siempre presente y no a menudo se tiene son las cláusulas techo y suelo. Son los máximos o mínimos (en porcentaje, sea fijo o de Euribor+diferencial) en los que se moverá nuestra hipoteca, nunca pagaremos más ni menos de esos suelo y techo.

Cambios en la legislación sobre vivienda, IVA y deducciones

La compra de una vivienda es la decisión económica más importante de nuestras vidas, y los cambios tributarios la complican enormemente. Tomemos nota de los últimos cambios.

La compra de una vivienda es la decisión económica más importante de nuestras vidas, y los cambios tributarios la complican enormemente. Tomemos nota de los últimos cambios.

El último paquete de medidas de ajuste anunciado por el gobierno, es decir, de recortes, ha traído consigo un lío de considerables dimensiones en muchos campos, pero quizá los más afectados sean los de los coches y la vivienda, dado que su alto precio hace que la variación al cambiar su tributación y condiciones se note sobre manera. Así las cosas, hemos de tomar nota de varios cambios sustanciales y poco explicados en los medios de comunicación sobre cómo afecta todo esto a la compra de viviendas:

  • Caída interanual del 8,3% hecha pública hace poco, lo que demuestra que el metro cuadrado sigue bajando. Hasta cuando, he ahí la incógnita. Se trata de la mayor bajada de la historia, mayor incluso que la que se produjo en 2008-2009, en pleno pinchazo inmobiliario.
  • Eliminación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda a partir de 2013. Es decir, que quienes no compren antes de fin de año no podrán deducirse nada por esa compra. El cambio es relativo, pues en todo caso la deducción será por un año, 2012, y la hipoteca seguramente la pagaremos en 10, 20 o hasta 30 años.
  • Aumento del IVA en un 150%. Así, como suena, porque pasa del tipo superreducido anteiror, del 4%, al tramo reducido actual, del 10%. Es decir, más del doble. Esto elevará la factura en muchos miles de euros para el comprador, pues el vendedor apenas suele asumir estos aumentos en el mercado inmobiliario (de hecho los precios a menudo se anuncian sin IVA, en neto).
  • El Euribor es el otro indicador a tener en cuenta, pues está en mínimos históricos que le acercan al 1%, lo cual puede mitigar esta subida del IVA si sigue así durante los próximos meses (que se da por hecho) y años (ya no está tan claro).

Con este panorama, los expertos hablan de una subida de precios hacia final de año para aprovecharse de los compradores que quieran deducirse el IRPF y no pagar el aumento del IVA, pues ambas medidas entran en vigor el 1 de enero. Una vez llegados a esa fecha, calma, los precios deberían bajar algo para mitigar el parón en las ventas. Veremos.

Pisos baratos de cajas intervenidas, chollos inmobiliarios

Los buscadores de chollos inmobiliarios están de enhorabuena tanto como de bajón están los mandamases de las que fueron cajas de ahorro. Las ayudas públicas les obligan a bajar precios en ladrillo.

Los buscadores de chollos inmobiliarios están de enhorabuena tanto como de bajón están los mandamases de las que fueron cajas de ahorro. Las ayudas públicas les obligan a bajar precios en ladrillo.

A río revuelto, ganancia de pescadores, dicen los sabios. En cuanto al sector bancario, esto es más real que nunca. La situación de varias cajas de ahorros, ahora bancos fusionados, es muy delicada. Van a necesitar que Europa les inyecte dinero vía el FROB, y aunque eso no vaya a tener, según nos cuentan, condicionalidad para los ciudadanos de a pie españoles, sí va a tener una gran condicionalidad para los bancos intervenidos… digoooooo, rescatados, digoooooo… Ayudados por la línea de crédito europea.

La mayor de las condicionalidades ha de venir impuesta sobre sus activos inmobiliarios, es decir, sobre el ladrillo sobrante que todas esas entidades tienen aún a la venta y que no son capaces de sacarse de encima. Desde la Unión Europea van a insistir en que las vendan cuanto antes, y para eso solo hay una opción: seguir bajando los precios.

Como todas las cajas intervenidas tenian en su sector inmobiliario el principal problema, todas ellas hace meses que crearon un portal para intentar aligerar este stock de ladrillo. Ahí van los portales inmobiliarios o bancoinmobiliarias más jugosos:

  • Liberbank: Caja Castilla la Mancha fue la primera en caer, y por ello le ha dado más tiempo que al resto a borrar sus logos de casi todos lados. Esta es su bancoimobiliaria, aunque no se note.
  • BankiaHabitat: desde hace unos meses la anteriormente conocida como Caja Madrid + amigos tiene todos sus pisos a la venta en este portal.
  • CXinmobiliaria: siguiendo con el aire juvenil y desenfadado que Caixa Catalunya quiere dar a su imagen, este portal inmobiliario (centrado en su área de actuación, Cataluña) se caracteriza por su usabilidad.
  • Oportunicasas.es: Novacaixa Galicia ha hecho menos ruido que las anteriores, pero está tan intervenida como el resto, y también necesitará dinero pública europeo o desaparecer. Su ladrillo, repartido por Madrid y costas, está localizado en este portal inmobiliairo.

Dación en pago de Bankia, cancelar deudas hipotecarias

Si tu casa es ya solo un problema, la dación en pago puede ser la solución. Bankia es de los pocos que se han sumado a esta iniciativa del gobierno. Aprovechémoslo.

Si tu casa es ya solo un problema, la dación en pago puede ser la solución. Bankia es de los pocos que se han sumado a esta iniciativa del gobierno. Aprovechémoslo.

Seguimos con nuestra ronda de post sobre dación en pago y oportunidades inmobiliarias cerca de ti. En este post se unen los dos conceptos económicos más comentados de las últimas semanas: por un lado, Bankia y su casi quiebra solventada por la nacionalización urgente del Estado. Por otro lado, la dación en pago que es la noticia de alivio financiero para las familias más esperada de los últimos años.

Bankia fue quizá la primera gran entidad española en declarar su adhesión al código de buenas prácticas presentado por el Estado, asegurando que el banco contempla esta opción para:

  • Clientes que mantengan una unidad familiar.
  • Clientes que no tienen ingresos fijos ni bienes inmuebles.
  • Siempre se hará entrega voluntaria de la vivienda.
  • Cierre (cancelación 100%) de la deuda crediticia que estuviera pendiente.

Bien es cierto que la práctica diaria ha demostrado que Bankia solo utiliza la dación en pago como última opción, toda vez que antes de posibilitar la dación en pago ofrecen una amplia gama de opciones:

  • Reagrupación de deudas hipotecarias (¿quién tiene más de una hipoteca en los tiempos que corren?), tarjeras de crédito y préstamos al consumo en un solo préstamo hipotecario.
  • Ampliazión de los plazos hipotecarios a cambio de un aumento poco significativo del tipo de interés o cambio del techo (si es que lo hay, cosa poco habitual).
  • Cambios en las amortizaciones. La más típica es el periodo de carencia, que en ocasiones se alarga incluso hasta los dos años, o las cuotas crecientes, que permiten pagar menos hoy pero más mañana.

La lógica diría que ahora que el Estado manda en Bankia, éstos deberían sacar su stock inmobiliario a precios más reducidos. Pero eso es solo la lógica…

IRS nuevo índice para hipotecas, sustitución del Euribor

Para todos aquellos que se echan a temblar cada vez que escuchan la palabra Euribor, ahora pueden empezar a temblar cuando oigan otra: Interest Rate Swap.

Para todos aquellos que se echan a temblar cada vez que escuchan la palabra Euribor, ahora pueden empezar a temblar cuando oigan otra: Interest Rate Swap.

Desde tiempos inmemoriales, o al menos desde que somos Europa, Euribor es una de esas palabras que dan miedo. Básicamente es porque las hipotecas de todo hijo de vecino está sujeta a la deriva de este índice de préstamos de dinero entre bancos europeos. Hay otros, como el londinense Libor, pero a casi nadie le importa. Pues esto ya ha empezado a cambiar, aunque tampoco parece haber creado mucho revuelo. Aquí estamos los ninja para poneros sobre la pista.

La nueva opción se llama IRS o Interest Rate Swap (Permuta de Tipos de Interés) y es a 5 años y consiste en una media del mercado de futuros sobre tipos a ese plazo de 5 años. Se supone que creará mayor estabilidad al ser a mayor plazo que el Euribor, el problema es que este nuevo índice también fluctúa diariamente, lo que hace que evolucione de forma muy pareja al Euribor. De hecho, hoy está en el 1,49% muy cerca uno de otro, pues el clásico Euribor está en 1,33%.

No estamos ante un tipo de interés nuevo, no se ha creado ni inventado nada, simplemente ahora se puede (y ya se hace) ligar los créditos hipotecarios a este nuevo índice, el IRS, en vez de hacerlo al Euribor. ¿Son buenas noticias? Quizá no tanto, pues si atendemos a la historia, desde el año 2000 el IRS está en una media del 3,7% aproximadamente, mientras el sempiterno Euribor se ha manejado en este tiempo en una media menor al 3,1%. Tanto los máximos como los mínimos, del entorno del 5,8% y del 1,4% respectivamente en el caso del IRS, también son ligeramente superiores al Euribor en este tiempo. La única forma de que este índice efectivamente trajera mayor estabilidad sería que se revisara cada 5 años, y no cada año como se hace con las hipotecas fijadas al Euribor, pero eso a día de hoy no pasa (también se firman hipotecas con revisiones semestrales o anuales) y parece que no pasará. Por otro lado, todos sabemos que la hipoteca al final depende más del diferencial que nos imponga el banco por un lado y de los suelos mínimos en que ya no importa el Euribor, por otro.